Чому S-корпорації — поганий вибір для орендної нерухомості

Поширена помилка: S-корпорації підходять для володіння об’єктами оренди.

І ось чому це важливо розуміти.

Податковий кодекс США чітко визначає, для чого призначена кожна форма бізнесу.S-корпорації створені, щоб зменшити податок на самозайнятість (self-employment tax) з активного бізнес-дохід — тобто доходу, який ви отримуєте завдяки власній роботі в бізнесі.

Саме для цього S-корпорації й ефективні.

Але орендна нерухомість — це пасивний дохід за своєю природою.А пасивний дохід не підлягає оподаткуванню податком на самозайнятість.

Тож якщо тримати орендну нерухомість у S-корпорації, ви не отримаєте жодної податкової вигоди.

Більше того — це створить вам непотрібні проблеми.

Які труднощі створює S-корпорація для власників нерухомості

Якщо ви володієте орендними об’єктами через S-корпорацію, ви стикаєтесь із низкою обмежень і ускладнень:

• ❌ Не можна списувати збитки, профінансовані боргом (через обмеження базису)

• ❌ Немає можливості робити спеціальні розподіли прибутків або збитків між учасниками

• ❌ Ускладнене передавання або розподіл майна

• ❌ Складніше здійснювати 1031-обміни (податкові відстрочки при обміні об’єктів)

• ❌ Менша гнучкість у власності (не можна використовувати трасти або іноземних інвесторів)

Ці обмеження можуть завадити скористатися важливими податковими пільгами, які передбачені для нерухомості.

Що насправді заохочує податкове законодавство

Податковий кодекс створений, щоб допомагати інвесторам у нерухомість.Він пропонує такі інструменти, як амортизація, 1031-обміни та списання пасивних збитків.

Але скористатися ними можна лише тоді, коли ви використовуєте правильну структуру бізнесу.

Найкращі структури для орендної нерухомості

Для володіння нерухомістю зазвичай найкраще підходять LLC (товариства з обмеженою відповідальністю):

• ✅ Одноосібна LLC (податково розглядається як «ігнорована» структура), або

• ✅ Багатоосібна LLC (оподатковується як партнерство)

Переваги LLC для орендного бізнесу:

• Захист активів від відповідальності

• Гнучкий розподіл прибутків і збитків

• Можливість списувати збитки, пов’язані з позиковими коштами

• Простота проведення 1031-обмінів

• Менше обмежень щодо базису та власності

• Легке адміністрування та управління

Підсумок

S-корпорації чудово працюють для активного бізнесу, де можна реально зекономити 15,3% податку на самозайнятість.

Але для пасивного орендного доходу вони не дають жодної вигоди, бо такий дохід не обкладається цим податком.

Основне правило — підбирайте структуру відповідно до типу доходу.Це — фундамент ефективної податкової стратегії.

Податковий кодекс надає різні інструменти для різних цілей.Використовуйте їх розумно — і ви зможете ефективно збільшувати свій капітал.Виберіть неправильний інструмент — і лише ускладните собі життя.

Структура бізнесу має значення.