Правильные налоговые стратегии для владельцев S-корпораций

Почему S-корпорации — плохой выбор для арендной недвижимости.

Распространённое заблуждение: S-корпорации подходят для владения объектами аренды.

И вот почему это так важно понимать.

Налоговый кодекс США чётко определяет назначение каждой организационно-правовой формы.

S-корпорации созданы, чтобы сэкономить на налоге на самозанятость (self-employment tax) с активного дохода от бизнеса — то есть дохода, получаемого за счёт вашей работы в компании.

Вот где S-корпы действительно полезны.

Но арендная недвижимость — это пассивный доход по своей природе.

А пассивный доход не облагается налогом на самозанятость вообще.

Поэтому размещение объектов аренды в S-корпорации не даёт никакой налоговой выгоды.

Более того, оно создаёт вам лишние сложности.

Проблемы, которые создаёт S-корпорация для владельцев недвижимости

Если вы держите недвижимость через S-корпорацию, вы сталкиваетесь с рядом ограничений и трудностей:

❌ Нельзя списывать убытки, профинансированные за счёт долга (ограничения по базису)

❌ Нет возможности делать специальные распределения доходов или убытков между участниками

❌ Сложные процедуры передачи или распределения имущества

❌ Затруднённые 1031-обмены (налоговые отсрочки при обмене объектов)

❌ Ограничения по структуре владения (нельзя использовать трасты или иностранных инвесторов)

Все эти факторы мешают вам воспользоваться ключевыми налоговыми преимуществами в сфере недвижимости.

Что на самом деле поощряет налоговое законодательство

Налоговый кодекс стимулирует инвесторов в недвижимость.

Он предоставляет такие льготы, как амортизация, 1031-обмены и списание пассивных убытков.

Но воспользоваться ими можно только при правильной структуре владения.

Оптимальные формы для арендной недвижимости

Для владения недвижимостью обычно подходят LLC (общество с ограниченной ответственностью):

✅ Одноучастниковая LLC (Single-member LLC, налогово рассматривается как игнорируемая структура), или

✅ Многоучастниковая LLC (Multi-member LLC, налогово рассматривается как партнёрство)

Преимущества LLC для арендного бизнеса:

Защита активов от ответственности

Гибкость в распределении прибыли и убытков

Возможность списания убытков, связанных с займами

Простота проведения 1031-обменов

Минимум налоговых и структурных ограничений

Простое администрирование и управление

Итог

S-корпорации отлично подходят для активного бизнеса, где можно реально сэкономить 15,3% налога на самозанятость.

Но для пассивного дохода от аренды это не работает, потому что такого налога просто нет.

Главное правило — соотносите тип структуры с типом дохода.

Это основа грамотного налогового планирования.

Налоговый кодекс предлагает разные инструменты для разных задач.

Используйте их по назначению — и вы будете эффективно наращивать капитал.

Выберите неправильный инструмент — и сами себе усложните жизнь.

Структура бизнеса имеет значение.